朱宁：房地产市场症结在于比较大的政策矛盾

9月18日至20日，主题为“在第四次工业革命中打造创新型社会”的世界经济论坛第12届新领军者年会（简称夏季达沃斯）在天津召开，100多个国家和地区的2000多名嘉宾齐聚津门。本次会议期间，清华大学五道口金融学院教授、国家金融研究院副院长朱宁在与和讯网的对话中，详细解读了当前中国房地产市场，以及刚刚推出的公积金贷款政策。 房地产市场症结：比较大的政策矛盾 和讯网问及刚刚推出的公积金贷款新政，朱宁表示，此次政策每个区域和每个区域的政策其实不一样，而且现在公积金的政策和前一段时间和房地产长效机制的政策也不是很一致，而他认为其实房地产最核心的目标是预期的管理，而如何能够达到预期的管理？朱宁对和讯网强调，必须是一个统一、长期和持续监管政策和监管基调，所以从这个角度来讲，其实公积金一定不是最后一个，是在整个大的房地产调控里面，不同地区产生不同的声音，但这种声音其实真的非常不利于整个房地产行业长期的发展，也不利于房地产调控政策有效的实施。 对于中国的房地产来讲，朱宁认为可能有比较大的政策上的矛盾。第一个，中央政策和地方政策之间的不协调。第二个，各个部委和地区之间的政策不协调。 这点其实是在整个过去一段时间中国房地产行业面临的一个很大挑战。中央政府过去十年进行了五次房地产调控，每次都希望以稳定甚至是打压房价为目标，但是这种调控每一次其实都被地方政府成功的化解，因为地方政府需要土地财政，需要通过卖地的收入维持自己财政。 朱宁认为，这造成了在整个全国范围内，对于房地产行业的预期非常混乱，这种不只是在中央和地方之间，而且是在长期和短期之间非常混乱。大家总认为房地产调控政策只不过是短期的，很快就会结束，随着房地产调控的终结，房价会进一步报复式的上涨，而这个预期在过去十年随着一次次失败的调控可能进一步加强。这是我们现在房地产长效机制迟迟不能有效发挥作用很重要的核心，是因为预期已经如此之强烈和明显。“因为我是研究泡沫的，在泡沫当中，其实最重要的影响泡沫性的就是预期，所以如何调整预期是很重要的。” 房地产仍是最大泡沫 朱宁此前曾经提出，房地产是最大的泡沫，他对和讯网表示仍然坚持这个观点，但是目前他提出比较需要担心的是三四线城市的房地产市场。 朱宁解释道，一二线的城市相对比较难评判，第一，经济活动比较活跃，第二，有大量的人口的进流入，第三，有相对比较稀缺的特质，因为它毕竟占据了大量的国内公共资源，无论是医疗和教育。 而三四线城市在过去的两年里面，通过棚户区的改造，通过财政的支持，把大量的可能不会有钱在购房需求的居民家庭现在搬进了新型的商品房，这个在短期是好事。但是从长期来看，有两个很大的问题，第一，很多这些家庭如果没有房价上涨的话，他们的收入水平是不足以支撑供房贷，所以这个从长期来讲，如果没有房价进一步的上升，那么收入是不是能够支撑他们还贷的压力，这一点有待观察。 “我们现在听到有一种说法叫消费降级，消费是不是降级我们确实很难判断，但是我们确实看到一些居民的可支配收入是在下降，不是在增加，在一定程度上我觉得是房价上升所导致的，这是我担心的一个方面。”朱宁如是说。 他更担心的方面是，从这一段时间的人口统计来讲，大量的三线城市都是明显的人口净流出，这只是一个长期趋势的开始，我们看发达国家，以日本最为典型。大量的三四线城市最后都会变成一个空巢的城市，房价一方面在过去两年可能上涨了一倍，同时整个居民的人口是在下降，而且是处在一个持续下降的过程中，“我们不得不问自己一个问题，在长期谁来对这些房地产构成有效的需求？这是我比较关心的，我看到每一次房地产泡沫爆发的时候，无论是1990年的时候日本的房地产泡沫，2008年美国和欧洲房地产的泡沫，都是那些相对比较偏远的地区，最后其实房价下跌的幅度最大。” 这些地区的房价如果只是房价波动还好，它可能会对当地的金融机构和当地的经济活动产生很大的冲击，朱宁再次强调“这是我比较担心的。” 长租市场一定程度上抑制需求 和讯网问及长租房是否可以解决当前房地产市场的现状，朱宁表示，长租市场是诸多办法中的一个，而从长效机制来讲，一个是多头的房地产的供给，一个从需求侧可能就是从租房来满足人们短期或者是改善性的需求，所以从这个上来讲，租房市场是一个比较可行的方式，但是不是唯一的方式。 但是，朱宁表示，长租房的方式可能有两个很大的问题，一个是最近暴露出来的，无论采取什么样的方式，都需要通过一定的监管手段防范垄断，网约车市场也是这样，一旦出现垄断了之后一定是对消费者福利的侵害，随着垄断就会产生整个价格的扭曲，甚至人们对价格的操纵，这点是必须要高度关注的。 另一个是，应该说租房市场是一个市场行为，他选择租什么样的房子、租多长时间，这应该是租户自己选择的，他随着在租房和买房之间形成一个平衡，他会知道我是租三年房或者租五年房，但是我们现在一说长租就好像是必须要租很长时间，但是如果提出来让人去租十年的房子，可能对很多家庭来讲根本没有这样的意愿，所以这种所谓给定的长租房的行政手段其实一定程度上反而是压抑了，不是促进了人的租房需求，朱宁对这样的提法有所担心。 房地产仍然是对中国经济最大的一个风险点 对于近期出现的长租公寓企业爆仓、跑路等现象，朱宁对和讯网解释道，这些风险并不是只针对于长租房，其实对所有现在房地产中介公司也是一样的。 中国整个房地产行业经过过去20多年的高速发展或者超高速发展，大家都形成了房产不败强烈的预期，大家所有的扩张，所有现在对于长租的一些对房源的抢断，高价竞价的看起来很难解释的行为，前提都是他们认为房价和房租都会持续上升，但这是一个非常值得商榷的假设，“我个人看了整个全球的资产价格波动，看了整个日本的房价、美国房价的变动趋势，我们讲的不是一线城市，是整个全球的范围内，我觉得很难讲房地产一定是一个能带来超过通货膨胀超过收益的资产。” 所以从这个意义上来讲，朱宁觉得风险并不只是长租房的中介，长租房的中介显然是存在期限的错配和资金的错配，但是对于整个行业来讲，怎么让这个长效机制能够稳定市场的预期，这个预期就能变得理性和合理了，风险就会逐渐逐渐的化解。如果这个预期长期存在的话，朱宁再次强调，不只是长租房，不只是中介，也不只是开发商，整个房地产仍然是对中国经济最大的一个风险点。