房地产！变天

最近，河南房企一哥建业集团的一封“求救信”，迅速在投融资圈传开。

01

建业求助河南政府

建业的这份求援报告显示，由于汛情和疫情，公司累计造成各类损失逾50亿元，若爆雷还面临人员失业、银行失信等风险，可能引发严重社会后果，以及对资本市场产生不利影响。

于是，建业在求援报告中向河南省政府提出了几点请求：

恳请地方政府尽快偿还“多年来由于各种原因拖欠的各类款项”逾 50 亿元；

分类减免和缓交建业旗下公司的增值税、所得税；

允许部分在建工程延期交付；

部分土地款延缓支付半年到一年。

当晚，建业紧急回应：网传求助信内容真实，但困难是暂时的。

建业多年位列中国房企TOP50，是河南的房企一哥，创始人胡葆森曾多年稳坐河南首富，现在也排在河南前10。

地产一哥、堂堂首富向政府求助，听起来不可思议。但这也反映了房企现在的真实处境。那些年大肆放的杠杆，迎着政策东风觥筹交错，在行业环境巨变、以及汛情等突发意外下，现在都变成了苦酒独饮。

而就在求助信发出来的前不久，9月3日，国际评级机构穆迪将建业地产的评级展望下调至“负面”。加上求助信的发出，资本市场对于建业的信心大受影响，建业已陷入股债双跌的局面。

目前，建业的市值折合人民币不到40亿元，其在香港上市的中原建业股价已经比发行价跌了一半。同时，建业地产2024年到期的美元债，1美元对应的价格只有不到0.7美元。

02

多家房企被下调评级

机构评级是房企经营状态的风向标。不仅仅是建业，今年以来越来越多房企被下调评级。

据易简财经不完全统计，今年以来，穆迪对中国房企的评级 “展望负面”超过10家，远超去年，包括恒大、荣盛发展、广州富力、禹洲、花样年、富力香港、建业集团、天基控股、蓝光发展等。

9月7日，高盛下调恒大投资评级至卖出，穆迪将中国恒大企业家族评级下调至“Ca”，展望“负面”。这是穆迪自6月份以来第三次下调该公司评级。

穆迪的观点是：中国恒大的流动性困境和违约风险加剧，在未来6-12个月内有大量债务到期。并且如果发生债务违约，恒大债权人的回收前景疲软。

7月8日，惠誉将花样年控股的评级下调至“负面”。惠誉认为，花样年控股对资本市场债务非常依赖。

截至2020年底，资本市场债务占花样年控股总债务的76%，尤其是美元债券占62%，承担着比银行贷款更多的市场风险和利息成本。

再往前，穆迪将富力地产的企业家族评级下调至“B2”，将富力香港的CFR下调至“B3”，同时，还将上述评级列入下调观察名单。

穆迪的观点是：评级下调反映了富力地产再融资风险的上升，因为该公司的离岸融资渠道已经收紧，且有大量债务即将到期。

蓝光、泰禾、华夏幸福、绿景产、新湖中宝5家房企更是被穆迪撤销评级。

评级就像一面镜子，真实反映出房企的企业素质。

评级机构在给房企做评级时会综合考虑盈利、增长性、流动性、债务杠杆等方面，但不难看出，债务杠杆率和流动性风险依然是评级机构考量房企的核心指标。

而对房企的信用评级，则会直接影响房企股价债价等走势，和海外发债的难易程度及利率高低。比如富力，境内外多只债券持续下跌，其中“18富力10”自8月下旬已跌去四成。

03

政府救助成奢望

举步维艰之下，向政府求助的不止建业一家。包括华夏幸福、蓝光等资金链紧张爆雷、被下调评级的房企，都纷纷向政府寻求帮助，但这也不是一件容易的事。

房企债务的体量很大，规模大些的房企债务动辄成百上千亿。而且，现在是一大批房企都在喊救命，你说你要先救哪家？如果说河南只有一家建业，河北只有一家华夏幸福，可广东呢？恒大、富力、花样年等等，这么多家政府该怎么办？

政府的财力本身也有限，加上过去几十年为了跟上城镇化建设，政府大量举债和卖地，现在地方债的偿还也成了大问题。

房企现金流承压影响土地款缴纳，政府甚至还加入了向房企催款的队伍。前不久兰州政府就发公告催包含恒大、富力在内的房企缴纳土地款和税费。

所以，政府若想伸出援手，全面救助是不现实的，需要重组债务减记。但重组很困难，比如海航，超千亿庞大而复杂的债务，如何重组令企业和债权人都满意，就耗费了政府极大精力。

在债务减记上，每家机构背后的投资人不一样，诉求不一样。有些亏得起，比如四大国有房企还容易协调。可有些人把身家都砸进来了，还开了杠杆，你现在要是对债务打五折，他就破产了，所以坚决不同意减记债务。

房企若想同意债务减记，需要所有投资人签字。就想想每家大房企背后都站着多少投资人吧，想全部同意减记债务、获得政府救治难如登天。

在目前的局势下，或许有的房企幸运获得政府伸出的援手，但也将面临债务重组减记等等的难题，而更多现金流承压的房企，还不知道何时才能逃出这个危局。